En quoi consiste la donation d’usufruit ?

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Des parents peuvent donner l'usufruit d'un appartement ou d'une maison à un enfant et en conserver la nue-propriété. Le bien immobilier est alors démembré, l'enfant pouvant l'occuper ou le louer mais pas le vendre.

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Le droit de propriété est composé de la nue-propriété, c'est-à-dire du droit de vendre ou de donner, et de l'usufruit, ou droit d'utiliser et/ou de percevoir des loyers. Dans le cas d'une donation d'usufruit, ce droit de propriété se trouve scindé en deux ou démembré. C'est le cas lorsqu'un parent donne l'usufruit d'un logement à un enfant tout en en conservant la nue-propriété. Rappelons que cette donation, comme tout acte de donation entre vifs (article 931 du code civil), doit être effectuée devant notaire « dans la forme ordinaire des contrats », sous peine d'être annulée. On parle aussi d'usufruit viager car il est concédé au bénéficiaire toute sa vie durant.

L'enfant, en sa qualité d'usufruitier va pouvoir occuper le logement en question ou alors le louer et percevoir les loyers. Dans ce second cas, il doit bien sûr déclarer ces revenus et payer les impôts fonciers. En revanche, il ne peut ni vendre ni donner le logement, ce droit restant aux mains du parent en sa qualité de nu-propriétaire. Si l'enfant décède avant le parent, ce dernier récupère l'entière propriété du bien.

Fiscalité de la donation d'usufruit

Parmi les autres taxes dont doit s'acquitter le bénéficiaire figurent la taxe foncière, la taxe d'habitation, cette dernière étant payée par l'occupant si le logement est loué. De plus l'usufruitier ou son locataire doit régler les charges d'entretien courant. Le parent nu-propriétaire doit quant à lui payer les grosses réparations, sauf si une convention répartit les charges différemment entre eux.

Comme toutes les libéralités, les donations d'usufruit sont taxées. En effet, « sont passibles d'une imposition proportionnelle ou progressive (...) les transmissions, soit entre vifs, soit par décès, de propriété ou d'usufruit de biens meubles ou immeubles (...) » précise l'article 677 du code général des impôts. Ce mode de transmission permet toutefois de réduire le montant imposable. La valeur des biens donnés en usufruit est en effet déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation selon le un barème précis.

Les droits à payer seront donc calculés sur la valeur du bien en usufruit mais après application des abattements en vigueur, par exemple 100 000 euros pour une donation d'un parent à un enfant (abattement en ligne directe depuis le 18 août 2012). Attention ces abattements ne sont possibles que si aucune donation n'est intervenue les 15 années précédentes (délai de rappel fiscal).

La loi de finances rectificative pour 2011 a supprimé la réduction des droits sur les donations liées à l'âge du donateur. Les donations en usufruit bénéficiaient en effet d'une réduction de 50% lorsque le donateur avait moins de 70 ans et de 30% lorsque le donateur avait 70 ans révolus et moins de 80 ans. A ces droits de mutation s'ajoutent les frais de notaire.

Concernant le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien immobilier est inclus dans le patrimoine de l'usufruitier et non plus du nu-propriétaire.

Donation de l'usufruit et de la nue-propriété

Une personne peut choisir de donner l'usufruit d'un logement à l'un de ses enfants (enfant vulnérable par exemple) et la nue-propriété à ses frères et sœurs. L'enfant bénéficiaire pourra l'habiter ou toucher les loyers toute sa vie durant. Au décès de l'enfant bénéficiaire, son usufruit s'éteint tandis que les frères et sœurs deviennent pleinement propriétaires. Ces derniers n'auront cependant pas à acquitter de droits de succession puisque ceux-ci auront été payés lors de la donation. Cette solution permet notamment de contourner la taxation entre frères et sœurs qui aurait été en vigueur si le bien avait été donné initialement en pleine propriété.

En principe l'usufruit détenu par une personne physique dure toute la vie de celle-ci. Il peut par exception, être fixé pour une durée plus courte. On parle alors d'usufruit temporaire ou d'usufruit à durée limitée.

 

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