Droits de succession : les biens immobiliers sont estimés d’après leur valeur au moment du décès

Le sénateur du Loiret prenait l'exemple dans sa question du 16 juin 2011 d'un terrain constructible le jour du décès mais qui était été déclaré inconstructible après le décès suite à une modification du plan local d'urbanisme (PLU) ou à une nouvelle prescription du schéma de cohérence territoriale (SCOT). « La valeur marchande d'un terrain peut alors tomber par exemple à 1 400 euros alors que les droits de succession sont basés sur une valeur marchande de 60 000 euros suivant le PLU en vigueur au jour du décès », expliquait Jean-Claude Frécon.

Dans sa réponse publiée au JO du Sénat du 19 janvier 2012, le ministère des Finances lui a opposé l'article 761 du code général des impôts. Celui-ci indique que « pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ».

Par conséquent, « pour la liquidation des droits de succession, l'évaluation d'un immeuble doit donc être faite en se plaçant à la date du décès ; par suite, les événements ultérieurs, encore incertains au jour de la transmission, ne doivent pas être pris en compte pour la perception des droits concernés », a souligné le ministère qui refuse de déroger à ces principes même pour les cas particulier comme celui évoqué par le sénateur socialiste.

Autrement dit, l'héritier qui a reçu un terrain constructible au moment du décès du propriétaire doit payer les droits de succession sur la valeur du terrain constructible même si, par la suite, ce dernier est devenu inconstructible et a perdu fortement de sa valeur.

Cette réponse ministérielle n'a pas la portée d'une loi mais elle précise la doctrine de l'administration fiscale sur le sujet considéré.